Asesorando operaciones inmobiliarias en Español e Inglés desde 2017

Despacho de abogados inmobiliarios en Sevilla

Peralta Rojas Abogados es un despacho de abogados de referencia en Derecho Inmobiliario en Sevilla. Desde la creación de este bufete de abogados en 2017, hemos asesorado importantes operaciones de compraventa y arrendamiento de todo tipo de inmuebles (edificios, viviendas, locales, parcelas, etc.), tanto a empresas como a particulares.

Promotoras, constructoras y agencias inmobiliarias nos han confiado el asesoramiento de nuevas promociones inmobiliarias en régimen de vivienda libre o en régimen de cooperativa de viviendas, y posterior control jurídico de su comercialización, tanto en Sevilla como en Cádiz.

Nuestros abogados inmobiliarios hablan español e inglés, por lo que están listos para prestar servicio tanto a nacionales como extranjeros.  Si necesita de los servicios de un abogado inmobiliario en Sevilla no dude en contactarnos.

 

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Tabla de Contenido

¿Por qué contratar un abogado inmobiliario en Sevilla?

Consulte con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle.

El interés económico en juego en las operaciones inmobiliarias suele ser bastante alto, una mala decisión jurídica puede provocar la pérdida de miles de euros, por ello merece la pena confiar en un buen abogado inmobiliario en Sevilla que le permita dar los pasos correctos. No se trata sólo de dinero, sino también de estar tranquilo durante una operación inmobiliaria.

Los abogados inmobiliarios controlan una compleja rama jurídica integrada por las normas que regulan cualquier gestión realizada sobre los bienes inmuebles, sea una compraventa o arrendamiento de inmuebles, el desarrollo de una promoción inmobiliaria, o incluso una constitución de usufructo sobre un bien inmueble y por supuesto los miles de conflictos puedan surgir en este ámbito.

De esta forma los abogados inmobiliarios mediante el control de varias ramas jurídicas, como el derecho civil, derecho registral, e incluso derecho administrativo y urbanístico le asesorarán en la toma de importantes decisiones inmobiliarias para su mayor tranquilidad y disfrute.

Abogados especialistas en compraventa de viviendas en Sevilla

¿Sabía que más del 30% de las operaciones de compraventa tienen algún tipo de inconveniente a lo largo del proceso de compra? 

Comprar una casa es un gran paso, es por ello que en la operación de compraventa de una vivienda debe contar con el asesoramiento de los mejores abogados inmobiliarios en Sevilla. 

Por ello es fundamental contar con un abogado inmobiliario cuyo asesoramiento que le permita iniciar y finalizar el proceso de compraventa de su vivienda con plena tranquilidad. La mayoría de los problemas que surgen en el proceso de compraventa de viviendas pueden prevenirse con el asesoramiento de un buen abogado inmobiliario que revise la documentación desde el primer momento y se encargue de redactar o verificar todos los documentos y contratos que se firmen desde el inicio de la compraventa.

Problemas habituales en el proceso de compraventa de vivienda

La nota simple de la vivienda refleja la existencia de cargas. ¿Pueden estas cargas perjudicarme?

La nota simple  nos proporcionará información sobre la identidad del inmueble, sus titulares y las cargas que recaen sobre el inmueble: Una hipoteca pendiente de pago o cancelación, posibles embargos por impago de impuestos, embargos judiciales derivados de un procedimiento de ejecución. Asimismo, nos indicará si existen afecciones fiscales, o en otras palabras, si el inmueble debe responder el pago de algún impuesto, por ejemplo : El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

¿Pueden estas cargas impedir que se lleve a cabo la compraventa de un inmueble? No necesariamente, la mayoría de las cargas inmobiliarias y afecciones fiscales pueden ser eliminadas de la nota simple previa solicitud por parte del interesado. De hecho no es necesario eliminar estas anotaciones con carácter previo a la elevación a público del contrato de compraventa, basta con aportar la documentación relativa a su pago y cancelación a fin de que se recoja en la escritura pública y se tramite simultáneamente su cancelación en el Registro de la Propiedad a la vez que se inscriba la nueva compraventa realizada.

  • Ya no quiero comprar la vivienda y he entregado el 10% del precio. ¿Pierdo el dinero?

Dependerá lo que se haya acordado en el contrato privado de compraventa. Si se han pactado la entrega de dinero como arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, el comprador que se desista perderá las cantidades entregadas a favor de la parte vendedora. Por esto es extremadamente importante contratar un abogado inmobiliario que asesore el proceso de compra desde su inicio. Este problema puede evitarse introduciendo condicionantes que nos permitan desistirnos de la compraventa sin perder el dinero entregado.

  • Tras entregar la señal he descubierto que la vivienda tiene vicios ocultos. ¿Puedo desistirme de la compraventa?

Si, el descubrimiento de vicios ocultos no conocidos al momento de la firma del contrato de señal o el contrato de arras es motivo para instar la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas. Ahora bien, el vicio oculto debe ser de entidad suficiente no cualquier tipo de «defecto constructivo».

  •  El banco me ha denegado la hipoteca pero ya he entregado una señal de compraventa. ¿Voy a perder el dinero de la señal?

Dependerá de lo que se haya estipulado en el contrato de señal o de arras. Si se supeditó la compraventa a la concesión del crédito hipotecario entonces tendremos derecho a recuperar las cantidades entregadas. Si por el contrario se pactó que las cantidades entregadas se hicieron en concepto de arras penitenciales  la parte vendedora podría negarse a su devolución.

  • La vivienda que he comprado no está a nombre de los vendedores. ¿Qué debo hacer?

Si al comprobar la nota simple del inmueble comprobamos que la vivienda no consta inscrita a nombre de los vendedores, debemos solicitar información adicional que nos permita estar seguros de que los vendedores verdaderamente tienen derecho a vender el inmueble que nos interesa. Por ejemplo, en el caso de unos herederos solicitaremos las escrituras de la herencia en la que se les adjudique el inmueble.

  • El contrato de arras dice el comprador debe pagar todos los gastos de la compraventa. ¿Es esto legal?

Los contratos de compraventa se rigen por la voluntad de las partes. Es decir, lo que las partes pacten es lo que se llevará a cabo. Ahora bien, lo normal en las operaciones de compraventa es que los gastos entre vendedor y comprador se lleven conforme a Ley según estipula el artículo 1455 del Código Civil: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

  • Se acaba el plazo para la firma de la compraventa en el Notario pero necesito más tiempo.

De forma inmediata debemos cursar comunicación escrita a la parte vendedora solicitando la ampliación del plazo. No obstante, es recomendable recoger esta posibilidad en el contrato de compraventa. 

  • La otra parte ha incumplido el contrato de arras. ¿Tengo derecho recibir las arras penitenciales?

Si, el artículo 1454 del Código Civil es claro con respecto a las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones cuando se han pactado arras penitenciales. Si se desiste el comprador, el vendedor podrá hacer suyas las cantidades entregadas. Si se desiste la parte vendedora, podremos reclamar la entrega de las cantidades pagamos duplicadas. 

  • He comprado la vivienda con los muebles, pero el vendedor se los ha llevado.

La primera pregunta sería. ¿El contrato de compraventa estipula la compra de los muebles? Si es así estaremos ante un incumplimiento de contrato por lo que podremos solicitar el cumplimiento de la obligación o una indemnización por el incumplimiento. Sin embargo, si la compra de los muebles no figura de forma escrita será algo más complicado solicitar el cumplimiento de la obligación o la indemnización por incumplimiento.

  • La casa que acabo de comprar tiene humedades. ¿Qué plazo tengo para reclamar?

El plazo para iniciar una acción por la aparición de vicios ocultos en una compraventa de vivienda de segunda mano es de 6 meses. Dentro de este plazo podremos solicitar el saneamiento del vicio detectado o una reducción del precio de compraventa, o en los casos más complejos incluso el desistimiento del contrato.

Estos problemas son fáciles de evitar o solucionar con el asesoramiento de abogados inmobiliarios que controlen y dirijan todo proceso de compraventa de vivienda. Si se encuentra con el incumplimiento del contrato por alguna de las partes nuestros abogados especializados en compraventa de viviendas le guiarán y asesorarán en la defensa de sus derechos y en la búsqueda de la mejor solución. Nuestra recomendación es clara: contrate un abogado inmobiliario y disfrute del proceso de compraventa.

Abogados especialistas en alquiler de viviendas en Sevilla

En España se firman unos 400.000 contratos de arrendamiento de viviendas cada año. Si bien cada vez más propietarios se encuentran reticentes a alquilar sus viviendas por miedo a los problemas legales con los inquilinos y especialmente el temor a que los inquilinos se conviertan en ocupas, lo que produce un enorme perjuicio económico para los propietarios. Es por ello que todas estas operaciones deben ser asesoradas por un abogado inmobiliario especialista en arrendamientos o alquileres de vivienda que garantice los derechos tanto del propietario como del arrendatario. 

Nuestro Código Civil, así como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con sus numerosas modificaciones, contienen los derechos y obligaciones del propietario o arrendador y el inquilino o arrendatario para que ambas partes disfruten de un proceso de alquiler de vivienda tranquilo y sin mayores conflictos. Sin embargo, es normal que existan discrepancias y conflictos durante la vida del contrato de alquiler de vivienda, por lo cual es importante dejar bien atadas cuales son los derechos y las obligaciones de cada parte.

Derechos y obligaciones del propietario o arrendador de la vivienda.

El propietario del inmueble, también llamado arrendador goza de los siguientes derechos en la operación de alquiler de vivienda:

  • Derecho a recibir la renta en el tiempo pactada en el contrato de alquiler. Esta renta puede ser actualizada anualmente conforme al IPC. La fianza no puede ususarse para el pago de la renta.

 

  • Derecho a que su vivienda sea utilizada de forma correcta conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento. 

 

  • Derecho a entrar en la vivienda para verificar la existencia de daños y proceder a su reparación.

 

  • Derecho a recibir la vivienda alquilada en las mismas condiciones que él la entregó al inquilino, salvo el desgaste natural de la vivienda por el paso del tiempo.

 

  • Derecho a descontar de la fianza entregada los daños y desperfectos ocasionados a la vivienda. Por ejemplo: Extrema suciedad, muebles rotos.

 

Por su parte el propietario o arrendador de una vivienda debe cumplir con las siguientes obligaciones:

  • Obligación de entregar la vivienda al inquilino en buenas condiciones y limpia.

 

  • Obligación de reparar los daños importantes que se produzcan en la vivienda y que afecten a su habitabilidad. Por ejemplo, humedades, problemas eléctricos, electrodomésticos que dejan de funcionar por su antigüedad.

 

  • Obligación de devolver la fianza en el tiempo o supuestos pactados en el contrato de alquiler. 

 

  • Obligación de notificar al arrendatario si habrá subida del alquiler conforme al IPC.

Derechos y obligaciones del inquilino o arrendatario de la vivienda.

El inquilino del inmueble, también llamado arrendatario goza de los siguientes derechos en la operación de alquiler de vivienda:

  • Derecho a recibir la vivienda arrendada limpia y en condiciones de habitabilidad, salvo que se pacte lo contrario.

 

  • Derecho a que el propietario mantenga la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, saneamiento de humedades, plaga de insectos, problemas eléctricos, sustitución electrodomésticos que dejan de funcionar por su antigüedad.

 

  • Derecho a recuperar la fianza entregada, sin que el propietario pueda detraer conceptos que no proceden. Por ejemplo, limpieza del inmueble (salvo que el inmueble esté extremadamente sucio).

 

  • Derecho a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses. En este caso debemos comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

 

  • Derecho a utilizar el inmueble sin que el propietario perturbe la posesión de éste. 

Por su parte el inquilino o arrendatario de una vivienda debe cumplir con las siguientes obligaciones:

  • Obligación de abonar la renta en el tiempo pactado. 

 

  • Obligación de pagar las pequeñas reparaciones que necesite la vivienda. Es fundamental definir en el contrato qué son las pequeñas reparaciones. Una forma sería fijar una cantidad, por ejemplo: Serán pequeñas reparaciones aquellas que no superen la suma de 60 euros. 

 

  • Obligación de entregar la vivienda en las mismas condiciones que la recibió. Prestar especial atención a la entrega de la vivienda limpia a fin de evitar conflictos con la devolución de la fianza.

Abogados especialistas en alquiler de locales en Sevilla

El arrendamiento de locales está sometido a un régimen jurídico distinto al de arrendamiento de viviendas donde, como veremos más adelante, predomina la autonomía de la voluntad de las partes. De hecho la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), apenas contiene previsiones para este tipo de arrendamientos para uso distinto de vivienda.

La LAU indica que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, entre los que se incluye el alquiler de locales, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto su título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. De lo anterior podemos intuir que el elemento más importante que regulará este tipo de alquileres será el Contrato de Arrendamiento de Local.

El contrato de arrendamiento de local resulta fundamental para garantizar los derechos y obligaciones de las partes, por lo que es necesario que sea redactado por un abogado inmobiliario especialista en este tipo de arrendamientos de local.

¿Qué debe regular el contrato de alquiler de locales?

  1. Identificación de las partes que intervienen y del inmueble.
  2. Importe de la renta, forma de pago. ¿Qué ocurre si hay retraso en el pago?
  3. Impuestos adicionales que deben abonarse. Por ejemplo, el IVA.
  4. ¿Se actualizará la renta anualmente conforme al IPC? Si es así debemos especificarlo.
  5. Duración del contrato y formas de prorrogarlo.
  6. Uso del local. Debemos describir cual será la actividad que se desarrollará en el local arrendado.
  7. Conservación y reparación del local. ¿Quién correrá con los gastos? Debemos ser exhaustivos y detallar todas las situaciones posibles.
  8. Impuestos y gastos inherentes al local. ¿Quién se hará cargo del IBI o de los gastos de comunidad?
  9. Causas de resolución del contrato. Detallaremos las causas por las que se resolverá el contrato.
  10. Indemnizaciones en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

Nuestros servicios

  • Asesoramiento en defensa del derecho de propiedad. Acción declarativa de dominio, recuperación de la posesión perdida, etc.

 

  • Redacción y revisión de contratos inmobiliarios: Contratos de compraventa, alquileres, arrendamiento opción a compra, construcción de obra nueva, etc.

 

  • Asesoramiento legal en operaciones de alquiler de vivienda y locales. Arrendamiento de inmuebles vacacionales, rurales, etc.

 

  • Asesoramiento legal en la compraventa de viviendas y de todo tipo de inmuebles, locales, parcelas, edificios, hoteles, etc.

 

  • Asesoramiento para desahucios de inquilinos ocupas, situaciones de precario, etc.

 

  • Reclamación de indemnizaciones por retrasos en viviendas de obra nueva.

 

  • Reclamación por discrepancias en la construcción de vivienda sobre plano.

 

  •  Reclamación por la existencia de vicios ocultos o defectos en la construcción.

 

  • Gestiones en el Registro de la Propiedad. Recuperación del tracto sucesivo, inscripción del derecho de propiedad. Conflictos registrales.

 

  • Asesoramiento para la implantación de Viviendas con Fines Turísticos (VFT) o Apartamentos Turísticos (AT).

 

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