La seguridad de tener un equipo de abogados a su disposición

Abogados especialistas en alquileres en Sevilla

En España se firman unos 400.000 contratos de arrendamiento de viviendas cada año. Si bien cada vez más propietarios se encuentran reticentes a alquilar sus viviendas por miedo a los problemas legales con los inquilinos y especialmente el temor a que los inquilinos se conviertan en ocupas, lo que produce un enorme perjuicio económico para los propietarios.

Es por ello que todas estas operaciones deben ser asesoradas por un abogado inmobiliario especialista en arrendamientos o alquileres de vivienda que garantice los derechos tanto del propietario como del arrendatario.

Nuestro Código Civil, así como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con sus numerosas modificaciones, contienen los derechos y obligaciones del propietario o arrendador y el inquilino o arrendatario para que ambas partes disfruten de un proceso de alquiler de vivienda tranquilo y sin mayores conflictos. Sin embargo, es normal que existan discrepancias y conflictos durante la vida del contrato de alquiler de vivienda, por lo cual es importante dejar bien atadas cuales son los derechos y las obligaciones de cada parte.

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Cuéntenos su caso. Estaremos encantados de ayudarle.

Derechos del propietario o arrendador de la vivienda

El propietario del inmueble, también llamado arrendador goza de los siguientes derechos en la operación de alquiler de vivienda:

Derecho a recibir la renta en el tiempo pactada en el contrato de alquiler. Esta renta puede ser actualizada anualmente conforme al IPC. La fianza no puede ususarse para el pago de la renta.
Derecho a que su vivienda sea utilizada de forma correcta conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento.
Derecho a entrar en la vivienda para verificar la existencia de daños y proceder a su reparación.
Derecho a recibir la vivienda alquilada en las mismas condiciones que él la entregó al inquilino, salvo el desgaste natural de la vivienda por el paso del tiempo.
Derecho a descontar de la fianza entregada los daños y desperfectos ocasionados a la vivienda. Por ejemplo: Extrema suciedad, muebles rotos.

Obligaciones del propietario o arrendador de la vivienda.

Por su parte el propietario o arrendador de una vivienda debe cumplir con las siguientes obligaciones:

Obligación de entregar la vivienda al inquilino en buenas condiciones y limpia.
Obligación de reparar los daños importantes que se produzcan en la vivienda y que afecten a su habitabilidad. Por ejemplo, humedades, problemas eléctricos, electrodomésticos que dejan de funcionar por su antigüedad.
Obligación de devolver la fianza en el tiempo o supuestos pactados en el contrato de alquiler.
Obligación de notificar al arrendatario si habrá subida del alquiler conforme al IPC.

Derechos del inquilino o arrendatario de la vivienda

El inquilino del inmueble, también llamado arrendatario goza de los siguientes derechos en la operación de alquiler de vivienda:

Derecho a recibir la vivienda arrendada limpia y en condiciones de habitabilidad, salvo que se pacte lo contrario.
Derecho a que el propietario mantenga la habitabilidad de la vivienda. Por ejemplo, saneamiento de humedades, plaga de insectos, problemas eléctricos, sustitución electrodomésticos que dejan de funcionar por su antigüedad.
Derecho a recuperar la fianza entregada, sin que el propietario pueda detraer conceptos que no proceden. Por ejemplo, limpieza del inmueble (salvo que el inmueble esté extremadamente sucio).
Derecho a desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses. En este caso debemos comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Derecho a utilizar el inmueble sin que el propietario perturbe la posesión de éste.

Obligaciones del inquilino o arrendatario de la vivienda.

Por su parte el inquilino o arrendatario de una vivienda debe cumplir con las siguientes obligaciones:

Obligación de abonar la renta en el tiempo pactado.
Obligación de pagar las pequeñas reparaciones que necesite la vivienda. Es fundamental definir en el contrato qué son las pequeñas reparaciones. Una forma sería fijar una cantidad, por ejemplo: Serán pequeñas reparaciones aquellas que no superen la suma de 60 euros.
Obligación de entregar la vivienda en las mismas condiciones que la recibió. Prestar especial atención a la entrega de la vivienda limpia a fin de evitar conflictos con la devolución de la fianza.

Abogados especialistas en alquiler de locales en Sevilla

El arrendamiento de locales está sometido a un régimen jurídico distinto al de arrendamiento de viviendas donde, como veremos más adelante, predomina la autonomía de la voluntad de las partes. De hecho la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), apenas contiene previsiones para este tipo de arrendamientos para uso distinto de vivienda. La LAU indica que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, entre los que se incluye el alquiler de locales, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto su título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. De lo anterior podemos intuir que el elemento más importante que regulará este tipo de alquileres será el Contrato de Arrendamiento de Local. El contrato de arrendamiento de local resulta fundamental para garantizar los derechos y obligaciones de las partes, por lo que es necesario que sea redactado por un abogado inmobiliario especialista en este tipo de arrendamientos de local.

Tengo ocupas en mi inmueble ¿Qué debo hacer?

Son miles los propietarios que se ven tan desagradable situación. Desconocidos que han forzado la cerradura de su vivienda o local, e incluso inquilinos que han dejado de pagar la renta utilizando el inmueble sin pagar nada a cambio, o lo que es peor, destrozado el inmueble. Ante esta situación lo primero es mantener la calma y contactar lo antes posible a un abogado inmobiliario que le asesorará con los pasos a seguir dependiendo de la situación que sea. No actúe sin consultar a un abogado.

Han ocupado la vivienda en la que vivo. Delito de Allanamiento de Morada

En este caso el ocupante ha cometido un delito de allanamiento de morada regulado en el artículo 202.1 del Código Penal (CP), que establece que «el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años». Cuando ocupen una vivienda habitual, de forma inmediata debe llamar a la Policía solicitando que se desplacen inmediatamente a su domicilio ante la comisión de un delito flagrante. Lastimosamente no siempre la policía consigue desalojar a los ocupas de forma inmediata, ante tal situación debe contactar con un abogado inmobiliario especializado en ocupas que le represente en el procedimiento penal frente a los ocupas.

Han ocupado un inmueble en el que no vivo. Delito de Usurpación

Este es el caso más complejo, por cuanto el inmueble ocupado no tiene la consideración de vivienda habitual, sino que puede tratarse de una segunda residencia o de un inmueble de otro tipo, por ejemplo un local comercial.

En este supuesto nos encontraremos ante un delito de usurpación previsto en el artículo 245.2 del Código Penal que se define de la siguiente manera: «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses».

Este es un supuesto más perjudicial debido que la Policía no estará autorizada a desalojar a los ocupas de forma inmediata y deberá contar con una orden judicial que lo autorice. Debemos contactar a un abogado que nos asesore sobre los pasos que debemos dar en el proceso.

Mi inquilino no paga la renta y ahora es un ocupa

Se trata de una situación diferente a las anteriores, pero no menos estresante. El inquilino de la vivienda o local ha dejado de pagar un par de meses y no parece tener ninguna intención de abandonar el inmueble. Lo primero que debemos hacer es verificar el contrato de alquiler de la vivienda o local y comprobar que dice sobre el incumplimiento de la obligación de pago de la renta, lo normal será que dicho incumplimiento permita al propietario arrendador resolver el contrato y presentar una demanda de desahucio por impago de renta.

Pasos para desalojar a un inquilino que no paga renta.

Llamar a un abogado inmobiliario. Si ya ha hablado con el inquilino y no paga, ni abandona el inmueble, es el momento de acudir a un abogado inmobiliario especialista en alquileres que tome las riendas de la situación.

Último esfuerzo de mediación. Lo primero que su abogado hará es ponerse en contacto con los inquilinos, primero mediante una llamada de cortesía animándoles a pagar la renta debida y a abandonar el inmueble. Si la llamada no surte efecto alguno, deberá remitir un burofax instando el abandono inmediato del inmueble ocupado, el pago de las rentas debidas, advirtiendo que de no procederse al desalojo del inmueble se iniciará un procedimiento judicial de desahucio y reclamación de las rentas debidas y por supuesto las costas del procedimiento.

Presentación de demanda de desahucio. Su abogado solicitará que se señale fecha para el lanzamiento (desalojo) de la vivienda.

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