Cargas y afecciones fiscales
en la nota simple

La nota simple del Registro de la Propiedad es el «DNI jurídico del inmueble». Antes de firmar cualquier contrato de arras o escritura de compraventa, su lectura exhaustiva es imprescindible. En ella figuran todas las cargas, gravámenes y afecciones que pueden comprometer su inversión.

Esta guía explica con detalle todos los tipos de cargas que pueden aparecer en una nota simple, qué significan, qué riesgos implican y cómo cancelarlas. Actualizada a marzo 2026.

⚠️ Importante: La nota simple es un documento informativo que no da fe pública. Solo la certificación registral, firmada por el registrador, acredita con plena eficacia el contenido del Registro. Para operaciones importantes, solicite siempre la certificación.
¿Tiene dudas sobre una nota simple concreta?

Nuestros abogados inmobiliarios analizan la nota simple de su inmueble y le explican el alcance exacto de cada carga.

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01 — Concepto

¿Qué es la nota simple registral
y qué información contiene?

La nota simple informativa es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que refleja la situación jurídica de una finca en el momento de su expedición. Cualquier persona puede solicitarla acreditando un interés legítimo.

Contiene tres bloques fundamentales: la descripción física del inmueble (superficie, linderos, referencia catastral), la titularidad (propietarios registrales y porcentajes) y las cargas y gravámenes. Es en este tercer bloque donde se concentran los riesgos.

Nota simple vs. certificación registral: La nota simple es informativa y no da fe pública. La certificación registral, firmada por el registrador, sí tiene plena eficacia probatoria y es obligatoria en ciertos procedimientos judiciales.

¿Cómo obtenerla? A través del portal del Colegio de Registradores (registradores.org), en persona en cualquier Registro de la Propiedad, o a través de un abogado o gestoría. El coste aproximado es de 9 euros. Siempre solicite la versión más reciente, ya que las cargas cambian.

Bloque I · Descripción física
  • -Número de finca registral y CRU (Código Registral Único)
  • -Superficie construida y útil, linderos
  • -Referencia catastral y uso del inmueble
  • -Coordenadas georeferenciadas (si están coordinadas con catastro)
Bloque II · Titularidad
  • -Nombre, apellidos y NIF del propietario registral
  • -Porcentajes de cotitularidad si hay varios propietarios
  • -Título de adquisición y fecha de inscripción
  • -Régimen económico matrimonial del titular
Bloque III · Cargas y gravámenes ⚠️
  • -Hipotecas y condiciones del préstamo
  • -Embargos judiciales y administrativos
  • -Afecciones fiscales (ITP, IS, ISD no liquidados)
  • -Servidumbres, usufructos, derechos de paso
  • -Prohibiciones de disponer, anotaciones preventivas
02 — Catálogo completo

Tipos de cargas que pueden aparecer
en una nota simple

Las cargas se dividen en dos grandes categorías: cargas voluntarias (constituidas por el propietario, como hipotecas o servidumbres) y cargas forzosas (impuestas por autoridad judicial o administrativa, como embargos y afecciones fiscales). Las segundas son más peligrosas porque el comprador puede heredarlas sin saberlo.

🏦

Hipoteca

Carga voluntaria · Muy frecuente

Es el gravamen más habitual. Constituye un derecho real de garantía a favor de una entidad financiera. En la nota simple aparecerá el importe del préstamo, la entidad acreedora, el tipo de interés y el plazo de vencimiento. Si el préstamo ya está pagado pero no se ha inscrito la cancelación, seguirá apareciendo como carga activa, aunque no exista deuda real.

⚠️ Riesgo
Si la compraventa se formaliza sin cancelar la hipoteca, el comprador adquiere el inmueble con esa carga. El banco puede ejecutarla aunque el comprador no sea el deudor.
✅ Solución
Solicitar un certificado de deuda pendiente al banco y pactar la cancelación simultánea a la firma de la escritura, reteniendo el importe del precio de compra.
⚖️

Embargo judicial

Carga forzosa · Alto riesgo

Se produce cuando un juzgado ordena la inmovilización de la finca como garantía de una deuda del titular. Pueden derivar de procedimientos civiles, laborales, mercantiles o penales. La nota simple indicará el juzgado que lo ordenó, el número de procedimiento y la cuantía embargada. El comprador que adquiere un inmueble embargado asume el riesgo de que el ejecutante lo realice.

⚠️ Riesgo
Si la deuda que originó el embargo no se satisface, el acreedor puede continuar la ejecución y el inmueble puede ser subastado, incluso tras el cambio de titular.
✅ Solución
Contactar el juzgado de origen para conocer el estado y cuantía. Exigir la cancelación total de la deuda antes de firmar, o retener el importe en la escritura.
🏛️

Embargo administrativo

Carga forzosa · Organismos públicos

Impuesto por la AEAT, Seguridad Social, Ayuntamiento o Comunidad Autónoma como garantía del cobro de deudas tributarias o administrativas del titular. Son especialmente frecuentes por impago de IVA, IRPF, cuotas de autónomos o deudas municipales. Funcionan igual que los judiciales pero se tramitan por vía administrativa.

⚠️ Riesgo
Hacienda puede subastar el inmueble para cobrar la deuda. La transmisión no cancela el embargo, que sigue activo frente al nuevo propietario.
✅ Solución
Solicitar certificado de deuda al organismo acreedor. Retener el importe en la escritura o exigir cancelación previa. Verificar que la providencia de apremio se levanta formalmente.
🛤️

Servidumbre

Carga real · Permanente

Es un derecho que terceros tienen sobre el inmueble. Las más habituales son: servidumbre de paso (derecho a cruzar la finca), servidumbre de vistas (prohibición de construir que tape las vistas del predio dominante), servidumbre de acueducto y de luces y vistas. Las servidumbres son inherentes a la finca y se transmiten con ella. Son prácticamente irrenunciables salvo acuerdo con el titular del predio dominante.

⚠️ Riesgo
Limitación permanente al uso del inmueble. En el caso de una servidumbre de paso, un tercero puede transitar legalmente por su propiedad.
✅ Solución
Valorar si la limitación es asumible antes de comprar. Para cancelarla es necesario acuerdo con el titular del predio dominante y escritura notarial.
👴

Usufructo vitalicio

Carga voluntaria · Herencias

Frecuente en transmisiones hereditarias. El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar el inmueble durante su vida (o el plazo fijado), aunque la nuda propiedad pertenezca a otra persona. Si compra un inmueble con usufructo vitalicio, adquiere la nuda propiedad, es decir, la titularidad sin el uso. No podrá ocupar ni explotar el inmueble hasta que el usufructo se extinga.

⚠️ Riesgo
Imposibilidad de usar el inmueble durante toda la vida del usufructuario. Puede durar décadas. El precio de compra debe reflejar esta limitación.
✅ Solución
Negociar la extinción del usufructo previa a la compra (mediante compensación al usufructuario) o aplicar una reducción significativa del precio.
🚫

Prohibición de disponer

Carga forzosa · Bloquea la venta

Puede ser de origen judicial (dictada en un procedimiento de divorcio, concurso o disputa societaria) o convencional (pactada en herencia o donación con condición). Si aparece, el titular legalmente no puede vender el inmueble sin autorización del órgano que la impuso. Cualquier transmisión realizada sobre esta anotación puede ser declarada nula.

Señal de alarma inmediata: Si detecta una prohibición de disponer en la nota simple, detenga inmediatamente cualquier pago de señal o firma de contratos. La operación no puede formalizarse hasta su levantamiento judicial.
🔨

Nota marginal de inicio de ejecución hipotecaria

⚠️ Máximo riesgo

Cuando el banco inicia un procedimiento de ejecución por impago de hipoteca, el juzgado o notario ordena anotar esta nota marginal. Mientras esté vigente no es posible cancelar ni la hipoteca ni la propia ejecución, salvo resolución del órgano que la inició. La transmisión del inmueble no detiene el procedimiento ejecutivo.

Recomendación: Si aparece esta nota, contacte a un abogado inmediatamente antes de pagar ninguna cantidad. Solo podrá cancelarse con resolución judicial que ponga fin a la ejecución.
03 — La más incomprendida

Afección fiscal: qué es,
qué riesgo implica y cómo actuar

La afección fiscal es la carga más infravalorada en las compraventas y la que con más frecuencia los vendedores e inmobiliarias tratan de minimizar. Sin embargo, es una carga real y puede obligarle a responder de impuestos que no pagó el anterior propietario.

¿Qué es exactamente una afección fiscal?

Cuando se transmite un inmueble, ese bien queda afecto al pago de los impuestos derivados de la transmisión: principalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el IAJD. Esta afección se inscribe automáticamente en el Registro como nota marginal.

Si el anterior propietario (o uno anterior) no liquidó correctamente ese impuesto, Hacienda puede exigirle a usted, como nuevo propietario, el pago de esa deuda tributaria, aunque haya cumplido escrupulosamente todas sus obligaciones fiscales. Esto es la responsabilidad subsidiaria del adquirente.

Base legal: Artículo 79 de la Ley General Tributaria y los reglamentos de ITP, AJD y del Impuesto de Sucesiones. El bien transmitido queda afecto con independencia de quien sea el nuevo propietario.

Tipos de afección fiscal y su plazo de vigencia

Afección por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Se genera en toda compraventa de segunda mano. Si el anterior comprador no liquidó o lo hizo a valor inferior al valor de referencia catastral, Hacienda puede girar una liquidación complementaria que afecta al inmueble. Vigencia: 5 años.
Afección por ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones)
Frecuente cuando el inmueble procede de una herencia o donación en la que no se liquidó correctamente el impuesto. La Administración tiene 4 años para girar liquidación complementaria. Vigencia nota marginal: 5 años.
Afección por IAJD (Actos Jurídicos Documentados)
Menor riesgo práctico porque suele estar vinculado a la hipoteca. Desde 2018, el IAJD lo paga el banco en préstamos hipotecarios.
⚠️ Atención: la caducidad no es automática
Los Registros de la Propiedad NO cancelan las afecciones fiscales de oficio. Puede que en la nota simple aparezca una afección con más de 5 años que ya no es exigible — pero para eliminarla del Registro hay que solicitarlo expresamente.

¿Qué hacer si aparece una afección fiscal en la nota simple?

1
Verificar la fecha
Compruebe cuándo se inscribió la afección. Si han pasado más de 5 años desde la transmisión que la generó, ha caducado y no es exigible.
2
Solicitar justificante al vendedor
Exija carta de pago o autoliquidación del impuesto que generó la afección. Con ese documento puede solicitar la cancelación en el Registro.
3
Cancelar en el Registro
No es imprescindible cancelarla antes de la compraventa: se puede aportar la documentación en la escritura y tramitar la cancelación simultáneamente.
4
Si no hay justificante: retener
Si el vendedor no puede acreditar el pago y la afección tiene menos de 5 años, pacte una retención del precio equivalente al importe en riesgo hasta que se resuelva.
¿Le preocupa una afección fiscal en su operación? Analizamos la situación concreta y le explicamos el riesgo real antes de que firme nada.
04 — Casos prácticos

Ejemplos reales de cargas en una nota simple
y cómo se resolvieron

Los ejemplos que siguen se basan en situaciones habituales en operaciones inmobiliarias gestionadas por despachos especializados. Los nombres son ficticios para preservar la confidencialidad.

01
Hipoteca pagada pero no cancelada en el Registro
Situación muy frecuente
La situación
María compra un piso en Sevilla. En la nota simple figura una hipoteca de 120.000 euros a favor del Banco Santander. El vendedor asegura que la hipoteca está pagada desde hace 3 años, pero nunca inscribió la cancelación.
Cómo se resolvió
El abogado solicitó el certificado de deuda pendiente al banco (que acreditó saldo 0) y organizó la cancelación registral en la misma notaría el día de la firma. La hipoteca quedó cancelada simultáneamente a la compraventa. María adquirió libre de cargas.
02
Afección fiscal por herencia no liquidada
⚠️ Riesgo real
La situación
Carlos compra un local en Madrid. La nota simple muestra una afección fiscal de 2 años de antigüedad por Impuesto de Sucesiones. El vendedor (heredero) dice que pagó el impuesto, pero no puede aportar el justificante. El importe potencial: 18.000 euros.
Cómo se resolvió
El abogado negoció una retención en la escritura de 22.000 euros (importe estimado más recargos) en cuenta de terceros durante 6 meses, plazo para que el vendedor acreditase el pago ante Hacienda. Una vez verificado, los fondos se liberaron al vendedor. Carlos adquirió sin riesgo.
03
Embargo de la AEAT que supera el precio de compra
⛔ Operación cancelada
La situación
Ana encontró un piso en Málaga a precio muy por debajo de mercado. La nota simple mostraba un embargo de la AEAT por 87.000 euros. El precio de venta era 92.000 euros. El vendedor afirmaba que el embargo se cancelaría con la venta.
Cómo se resolvió
El abogado contactó la AEAT y verificó que la deuda real con recargos e intereses ascendía a 112.000 euros — más que el precio de compra. Con ese margen no era posible cancelar la deuda y dejar el inmueble libre. Se recomendó no proceder. Ana no perdió ni un euro gracias a no haber firmado arras.
04
Usufructo vitalicio desconocido por el comprador
Situación no infrecuente en herencias
La situación
Pedro firma un contrato de arras de 180.000 euros por un chalet en Barcelona. El agente inmobiliario le entrega la nota simple, pero Pedro no la lee completa. Tres semanas después, su abogado detecta un usufructo vitalicio a favor de una persona de 72 años inscrito en 2018.
Cómo se resolvió
Al haberse detectado antes de la escritura, el abogado negoció una reducción del precio del 18% (valor económico del usufructo según tablas actuariales) o, alternativamente, la extinción del usufructo mediante compensación a la usufructuaria. Se optó por la segunda opción. Enseñanza: la nota simple debe leerse íntegra antes de firmar las arras.
05
Afección fiscal caducada que aparece activa en el Registro
Más frecuente de lo que parece
La situación
La nota simple de un apartamento en Alicante muestra una afección fiscal por ITP inscrita en enero de 2017. La compraventa tiene lugar en diciembre de 2025. El comprador pregunta si debe preocuparse.
Cómo se resolvió
La afección lleva más de 5 años inscrita (desde 2017), por lo que ha caducado legalmente. Hacienda ya no puede exigirla. No es un riesgo real. Sin embargo, el Registro no la ha cancelado de oficio. El abogado gestionó la cancelación registral presentando certificación de fecha de inscripción, dejando la nota simple completamente limpia.
05 — Procedimiento

Cómo cancelar las cargas
del Registro de la Propiedad

La buena noticia es que la mayoría de las cargas pueden cancelarse. El procedimiento varía según el tipo. En muchos casos puede gestionarse en el momento de la propia compraventa, sin necesidad de actuar antes.

🏦 Cancelación de hipoteca
1Solicitar certificado de deuda pendiente o saldo cero al banco acreedor.
2Si tiene saldo pendiente, pactarlo con el vendedor: retención del precio o cancelación simultánea en la notaría.
3El banco emite carta de pago y apoderado acude a la notaría para otorgar escritura de cancelación.
4Presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad. Coste orientativo: ~130-260€ notaría + 100-200€ registro.
💡 Nota: Una hipoteca pagada no desaparece del Registro automáticamente. Hay que inscribir la cancelación expresamente.
⚖️ Cancelación de embargo judicial
1Identificar el juzgado y procedimiento que originó el embargo en la nota simple.
2Solicitar certificado de deuda actualizada. Verificar que el importe de la deuda más costas no supera el valor del inmueble.
3El vendedor paga la deuda. El juzgado dicta auto de alzamiento del embargo.
4Presentar el mandamiento judicial en el Registro para cancelar la anotación preventiva de embargo.
💡 Solo el juzgado que ordenó el embargo puede ordenar su cancelación. No puede hacerlo el Registrador por iniciativa propia.
🏛️ Cancelación de embargo administrativo
1Identificar el organismo (AEAT, Seguridad Social, Ayuntamiento) y solicitar certificado de deuda en vía ejecutiva.
2Saldar la totalidad de la deuda más recargos de apremio (normalmente 20%) e intereses de demora.
3Solicitar mandamiento de levantamiento de embargo al organismo acreedor.
4Presentar el mandamiento en el Registro de la Propiedad para cancelar la anotación preventiva.
💡 El plazo desde el pago hasta la recepción del mandamiento puede ser de semanas. Planifique los tiempos con margen.
📋 Cancelación de afección fiscal
1Verificar la fecha de inscripción. Si han transcurrido más de 5 años desde la transmisión, la afección ha caducado.
2Si está vigente: aportar carta de pago del impuesto al Registro. La presentación de la autoliquidación acreditativa del pago es suficiente.
3No es obligatorio cancelarla antes de escriturar: puede incluirse la documentación en la escritura y tramitarse la cancelación simultáneamente.
⚠️ La afección que no puede cancelarse antes del plazo de 5 años (salvo pago acreditado) es la única carga que no admite cancelación anticipada sin justificación.
¿Necesita cancelar una carga antes o durante la compraventa? Le asesoramos y gestionamos el procedimiento completo. Actuamos en toda España.
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06 — Referencia rápida

Tabla resumen de cargas en la nota simple:
tipo, riesgo y solución

Tipo de cargaQuién la imponeNivel de riesgoCaducaSolución habitual
HipotecaPropietario (banco acreedor)MedioNo caduca solaCancelación escrituraria simultánea a la compraventa
Embargo judicialJuzgado por deuda del titularAlto4 años (anotación preventiva)Pago de la deuda + auto de alzamiento judicial
Embargo administrativoAEAT, SS, AyuntamientoAltoNo caduca salvo prescripciónPago íntegro + mandamiento de levantamiento
Afección fiscal (ITP/ISD)Automática en cada transmisiónMedio5 añosAcreditar el pago del impuesto o esperar caducidad
Servidumbre de pasoPropietario o disposición legalBajoNo caducaAcuerdo con predio dominante + escritura notarial
Usufructo vitalicioHerencia / disposición testamentariaMedio-altoAl fallecimiento del usufructuarioCompensación al usufructuario + escritura de renuncia
Prohibición de disponerJuzgado, herencia o donaciónMuy altoCuando el órgano la levantaNo vender hasta que se levante
Ejecución hipotecaria en cursoJuzgado o notarioMuy altoAl finalizar el procedimientoConsultar abogado. No pagar señal.
Fuentes: Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), Reglamento Hipotecario, Ley General Tributaria, Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD, Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Datos actualizados a marzo 2026.
07 — Preguntas frecuentes

Dudas habituales sobre
cargas en la nota simple

Si no encuentra su pregunta, consúltenos directamente: 955 314 558 o en info@peraltarojas.com.

Si compro una vivienda con cargas, ¿soy responsable de ellas?+
Depende del tipo de carga. En el caso de hipotecas no canceladas, el banco puede ejecutarla aunque usted no sea el deudor original. En el caso de afecciones fiscales, responde subsidiariamente hasta el valor del inmueble si el impuesto no se liquidó correctamente. En el caso de embargos, el acreedor puede continuar la ejecución aunque el inmueble haya cambiado de manos. Por eso es fundamental verificar y cancelar las cargas antes o durante la firma de la escritura.
¿Las deudas de la comunidad de propietarios aparecen en la nota simple?+
Generalmente no, las deudas de comunidad de propietarios no suelen inscribirse en el Registro. Sin embargo, el adquirente puede responder con el propio inmueble de las deudas comunitarias del anterior titular del año en curso más los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal). Por eso siempre exija el certificado de la comunidad acreditando que está al corriente de pagos.
¿Es lo mismo «nota simple» que «certificación registral»?+
No. La nota simple es un documento informativo que no da fe pública. Refleja la situación registral en el momento de su expedición pero puede no ser definitivo. La certificación registral es un documento público firmado por el registrador, tiene plena eficacia probatoria y es la única que acredita oficialmente el contenido del Registro. Para operaciones judiciales o notariales formales, siempre se exige la certificación.
¿Puede la nota simple tener cargas que ya no existen?+
Sí. Los Registros de la Propiedad no cancelan las cargas de oficio. Una hipoteca pagada hace años pero sin escritura de cancelación presentada seguirá apareciendo como activa. Lo mismo ocurre con afecciones fiscales que han caducado: siguen en el Registro aunque ya no sean exigibles. Siempre que una carga parezca antigua o incongruente, verifique su vigencia con un abogado antes de descartar la operación.
¿Puedo firmar el contrato de arras si la vivienda tiene cargas?+
Solo si el contrato lo prevé correctamente. Si la carga puede cancelarse antes de la escritura, incluya en el contrato de arras la obligación del vendedor de cancelarla y establezca como condición resolutoria que la compraventa no se perfeccionará si la carga persiste. Si existe una prohibición de disponer o una ejecución hipotecaria en curso, no firme arras hasta que se levanten: habrá firmado sobre un inmueble que el vendedor no puede transmitir legalmente.
¿Qué es el «valor de referencia catastral» y cómo afecta a las afecciones fiscales?+
Desde 2022, el ITP y el ISD se calculan sobre el valor de referencia catastral publicado por el Catastro si este es superior al precio escriturado (art. 10 Texto Refundido LITPAJD). Esto significa que si una transmisión anterior se liquidó a precio real inferior al valor de referencia, Hacienda puede girar una liquidación complementaria basada en ese valor. La afección fiscal que aparece en la nota simple garantiza el cobro de esa posible complementaria. Por eso es crucial verificar que el anterior propietario liquidó correctamente y al valor correcto.
¿Cuánto cuesta un abogado para revisar la nota simple?+

En Peralta Rojas Abogados, la consulta inicial para analizar la nota simple de un inmueble concreto, explicar el alcance de cada carga y recomendar la estrategia más adecuada tiene un coste de 120 euros IVA incluido. Si contrata nuestros servicios de acompañamiento en la compraventa, ese importe se descuenta íntegramente de los honorarios. Es la inversión más rentable que puede hacer antes de comprometerse en una operación inmobiliaria.

Peralta Rojas Abogados · Derecho inmobiliario
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