Todos hemos escuchado alguna vez del derecho de tanteo y retracto, pero qué significa en realidad. El derecho de adquisición preferente, también conocido como derecho de tanteo y retracto, en el caso de los arrendamientos de inmuebles es un derecho que la Ley otorga al arrendatario para el caso de que el arrendador decida vender dicho inmueble arrendado, ostentando un derecho a adquirirlo en primer lugar en las mismas condiciones que el comprador.
Este derecho se desdobla en dos derechos fundamentales: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. El derecho de tanteo se refiere al derecho del arrendatario de ser notificado de la venta de un inmueble de forma fehaciente, con indicación de las condiciones de la operación antes de que se produzca la mencionada venta a fin de que pueda adquirir el inmueble con carácter preferente. Si el arrendatario decide no ejercer su derecho de compra, el propietario puede vender el inmueble al tercero interesado.
El derecho de retracto, por otro lado, permite al arrendatario anular la venta de un inmueble del que es arrendatario en el caso de que no se haya respetado su derecho de tanteo o si se ha hecho de forma defectuosa. En otras palabras, si un propietario decide vender una propiedad, el arrendatario con derecho de retracto podrá solicitar la nulidad de la operación de compraventa y adquirir el inmueble por el mismo precio por el que lo adquirió el comprador inicial.
No obstante, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente según lo establecido en el artículo 25 apartado 8 de la LAU. En cuyo caso debe dicha renuncia deberá llevarse a cabo de forma expresa, ya sea en el contrato de arrendamiento o bien en un documento independiente.
En los contratos de arrendamiento de locales comerciales, es común que se renuncie al derecho de adquisición preferente junto con otros derechos, ya que en estos casos, prevalece la voluntad de las partes. Por lo tanto, es importante cotejar la regulación del contrato con respecto al derecho de tanteo y retracto, y evaluar los derechos que existen a favor del arrendador y el arrendatario.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha abordado el tema de la renuncia al derecho de adquisición preferente de local comercial conforme al artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de octubre de 2012 (recurso nº 3927/2008), donde considera válida la renuncia al derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario de un local comercial, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la LAU y se respeten los derechos y garantías del arrendatario. En concreto, la sentencia establece que la renuncia debe ser expresa, concreta y realizada con conocimiento y libremente, y que se debe acreditar documentalmente.
