El inquilino de una vivienda tiene 30 días naturales para comprarla en las mismas condiciones que ofrece un tercero desde que el propietario le notifica la venta (tanteo), y otros 30 días para quedarse con ella después de la venta si no se le avisó o se le avisó mal (retracto). Es lo que la ley llama derecho de adquisición preferente, regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Qué es el derecho de tanteo
El propietario que decide vender la vivienda alquilada debe notificarlo al inquilino de forma fehaciente, normalmente por burofax o por requerimiento notarial, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la venta. Desde el día siguiente, el inquilino tiene 30 días naturales para comunicar que compra en esas mismas condiciones. Si no lo hace, el propietario puede vender al tercero interesado.
La notificación caduca a los 180 días naturales. Si la venta no se firma en ese plazo, el propietario tiene que volver a notificar.
Qué es el derecho de retracto
El derecho de retracto permite al inquilino subrogarse en el lugar del comprador cuando no se ha respetado su derecho de tanteo o se ha hecho de forma defectuosa. Procede cuando no hubo notificación, cuando faltaba alguno de sus requisitos o cuando el precio final de la compraventa fue inferior al notificado o sus condiciones menos onerosas. El inquilino adquiere entonces la vivienda en las mismas condiciones y por el mismo precio que pagó el comprador (artículo 1518 del Código Civil).
El retracto caduca a los 30 días naturales desde que el comprador notifica fehacientemente al inquilino las condiciones de la compraventa, entregándole copia de la escritura.
Qué cambia desde el 8 de octubre de 2026
| Cuestión | Hasta el 07/10/2026 | Desde el 08/10/2026 |
|---|---|---|
| Renuncia del inquilino | Podía pactarse en el contrato | Prohibida: las partes no pueden pactarla (art. 25.8 LAU) |
| Venta del edificio completo o de la vivienda junto con otros inmuebles | El inquilino no tenía tanteo ni retracto | Lo conserva si su vivienda es jurídicamente individualizable (art. 25.7 LAU) |
| Precio de la vivienda en una venta conjunta | Sin regla específica | Reparto proporcional del precio global con criterios objetivos, preferentemente el valor de referencia catastral o una tasación independiente |
| Notificación y escritura en una venta conjunta | Precio y condiciones de la venta | Además, el precio imputado a la vivienda y los criterios usados para calcularlo |
| Plazos | 30 días de tanteo, 30 de retracto, caducidad a los 180 días | Sin cambios |
La ley declara ineficaces frente al inquilino los repartos de precio pensados para impedir o dificultar su derecho. Además, en las ventas conjuntas, la legislación de vivienda podrá atribuir un tanteo y retracto subsidiario sobre todo el inmueble al organismo que designe la Administración.
¿Y los contratos firmados antes del 8 de octubre?
El real decreto-ley no incluye una disposición transitoria específica sobre el artículo 25. La regla general en arrendamientos es que cada contrato se rige por la ley vigente cuando se firmó, por lo que una renuncia pactada antes de esa fecha debería seguir siendo válida. Es previsible que haya pleitos sobre esta cuestión, sobre todo en ventas de edificios completos. Si va a vender o a reclamar, revise antes el contrato con un abogado.
Locales comerciales y otros usos distintos de vivienda
En los contratos de arrendamiento de locales comerciales es común que se renuncie al derecho de adquisición preferente junto con otros derechos, ya que en estos casos prevalece la voluntad de las partes (artículo 4.3 LAU). Por lo tanto, es importante cotejar la regulación del contrato con respecto al derecho de tanteo y retracto, y evaluar los derechos que existen a favor del arrendador y del arrendatario.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha abordado la renuncia al derecho de adquisición preferente de local comercial conforme al artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Sentencia de 29 de octubre de 2012 (recurso nº 3927/2008), donde considera válida la renuncia por parte del arrendatario de un local comercial, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la LAU y se respeten los derechos y garantías del arrendatario. En concreto, la sentencia establece que la renuncia debe ser expresa, concreta y realizada con conocimiento y libremente, y que se debe acreditar documentalmente.
La reforma de 2026 no modifica el artículo 31, que remite al artículo 25. En principio la renuncia en locales sigue siendo válida, aunque esa remisión al nuevo artículo 25.8 abre una duda que tendrán que resolver los tribunales. Lo explicamos en la exclusión del derecho de adquisición preferente en locales.
Si va a vender o a comprar una vivienda alquilada
La reforma afecta sobre todo a quien vende o compra edificios con inquilinos: hay que notificar a cada uno, repartir el precio con criterios objetivos y reflejarlo en la escritura. Un error en la notificación abre la puerta al retracto hasta después de la venta.
En Peralta Rojas Abogados asesoramos estas operaciones como abogados inmobiliarios en Sevilla, en Málaga y la Costa del Sol y en Cádiz. Si es usted el inquilino, puede consultarnos también sobre su contrato de alquiler.