El presente artículo tiene por objeto aclarar la problemática que surge en las escrituras de compraventa de locales arrendados en relación a la exclusión del derecho de adquisición preferente del arrendatario. Se ha planteado la duda de si es obligatoria la notificación fehaciente al arrendatario en caso de que se haya pactado la exclusión de este derecho en el contrato de arrendamiento.
Según el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo dispuesto en el artículo 25 será de aplicación a los arrendamientos para uso distinto de la vivienda. El artículo 25 establece el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada. Sin embargo, en ocasiones, el Registrador de la Propiedad exige la notificación fehaciente de la escritura al arrendatario en cumplimiento de los artículos 25 y 31 de la LAU, lo que genera la duda sobre cómo acreditar que se ha pactado la exclusión del derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento.
El artículo 4 de la LAU establece que los arrendamientos para uso distinto de la vivienda se rigen por la voluntad de las partes y en su defecto por lo dispuesto en el título III en el que se encuentra el artículo 31, que declara aplicable a estos arrendamientos el derecho de adquisición preferente regulado en el artículo 25 para arrendamientos de viviendas, por lo que los derechos que se recogen en el artículo 25 de la LAU no tienen carácter imperativo y, por tanto, pueden ser excluidos en el contrato de arrendamiento de local por la voluntad de las partes.
Por tanto, la notificación fehaciente al arrendatario conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la LAU no es un requisito condicionante de la inscripción de la compraventa en los casos en que se ha excluido el derecho de adquisición preferente del arrendatario. La simple manifestación del vendedor en la escritura de compraventa deberá ser suficiente para acreditar su exclusión. Así lo ha confirmado la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la Resolución de 11 de enero de 2016 del recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 28, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de compraventa de una finca urbana.
En conclusión, se entiende que el derecho de adquisición preferente del arrendatario puede ser excluido en los contratos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda. En estos casos, la notificación fehaciente al arrendatario no es obligatoria y la simple manifestación del vendedor en la escritura de compraventa es suficiente para acreditar la exclusión de este derecho.
