Qué era el Registro Único de Arrendamientos y por qué lo creó el Estado
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, reguló el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y creó la Ventanilla Única Digital para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El objetivo declarado era transponer al ordenamiento español el Reglamento Europeo 2024/1028, ordenando la recogida e intercambio de datos de alojamientos anunciados en plataformas online. En la práctica, la norma creaba un sistema de doble capa: reguló un procedimiento de registro único a nivel nacional en virtud del cual se solicitaba al Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles la obtención de un número de registro que posteriormente se hacía constar mediante nota marginal en el folio de la unidad. El código resultante, conocido como NRA o NRUA, era el código indispensable para publicitar viviendas turísticas en plataformas como Airbnb o Booking.com desde el 1 de julio de 2025. El problema de fondo era que este sistema añadía un nuevo trámite estatal a propietarios que, en muchos casos, ya tenían su vivienda registrada ante la administración turística autonómica correspondiente. En Sevilla, como en el resto de Andalucía, los propietarios ya contaban con su número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). El decreto estatal les exigía repetir, en esencia, el mismo procedimiento ante un organismo diferente.La doctrina del Tribunal Supremo: cuatro sentencias que consolidan la nulidad
El Tribunal Supremo en sus sentencias n.º 620/2026, de 19 de mayo; n.º 649/2026, de 27 de mayo; n.º 669/2026, de 1 de junio; y n.º 697/2026, de 4 de junio ha anulado parcialmente el Real Decreto 1312/2024, que creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital para los alquileres de corta duración. La sentencia inaugural (STS 620/2026, ECLI:ES:TS:2026:2148) fue dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Tercera, del Tribunal Supremo, estimando el recurso ordinario presentado por la Generalitat Valenciana. El argumento central es claro: el Estado puede coordinar, centralizar información y articular la ventanilla única digital exigida por el marco europeo; no puede, en cambio, establecer un registro estatal único exhaustivamente regulado que se superponga a registros autonómicos en materias como turismo y vivienda. El Supremo rechazó además el argumento del Gobierno de que el Reglamento europeo amparaba esta regulación estatal. La sentencia entiende que, si bien la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro deba ser nacional, ni incide en el régimen de distribución de competencias existente en los Estados miembros.Qué queda anulado y qué sigue vigente
Es importante no confundir la anulación parcial con una desregulación total del sector. El fallo tiene un alcance preciso:- Se anula: los preceptos del Real Decreto 1312/2024 referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscripción para obtener el número de registro necesario para ofertar los servicios en plataformas en línea.
- Se anula: la obligación de obtener el número de Registro Único como requisito previo para ofrecer los servicios en plataformas en línea.
- Se mantiene: la infraestructura digital de intercambio de datos del Real Decreto 1312/2024, es decir, la Ventanilla Única Digital como mecanismo de coordinación entre administraciones.
- Se mantiene: la competencia autonómica y municipal para regular el alquiler turístico, que en ningún momento ha desaparecido.
Impacto concreto para los propietarios de viviendas turísticas en Sevilla
Sevilla concentra una parte muy significativa de la oferta de viviendas con fines turísticos de Andalucía, especialmente en el casco histórico y en barrios como Triana, Santa Cruz o el Arenal. Para estos propietarios, el escenario cambia de la siguiente forma:Lo que ya no tenéis que hacer
- Tramitar el NRA o NRUA ante el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles.
- Abonar los aranceles registrales asociados a esa inscripción (cada solicitud costaba 32,73 euros por vivienda).
- Mostrar en vuestros anuncios de plataformas el número de registro estatal como condición habilitante.
Lo que sigue siendo obligatorio en Andalucía
La normativa autonómica continúa plenamente vigente. La sentencia reafirma que la regulación del alquiler de corta duración corresponde a las comunidades autónomas en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda y turismo. En Andalucía, el marco normativo aplicable es el siguiente:- Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA): la regulación de las viviendas con fines turísticos en Andalucía se encuentra en el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Fines Turísticos de Andalucía, que derogó el anterior Decreto 28/2016. La inscripción mediante declaración responsable ante la Junta de Andalucía sigue siendo requisito previo imprescindible para ejercer la actividad.
- Compatibilidad urbanística: antes de registrar una vivienda como turística, el propietario debe acreditar que la actividad es compatible con la normativa de ordenación del territorio y uso del suelo en su municipio. En Sevilla capital, esto implica tener en cuenta el PGOU y sus modificaciones puntuales.
- Consentimiento de la comunidad de propietarios: el Decreto-ley 1/2025, desde abril de 2025, requiere el consentimiento explícito de tres quintos de los propietarios de la comunidad.
- Obligaciones fiscales: desde 2024, las plataformas de economía colaborativa están obligadas a comunicar a la Agencia Tributaria los datos de sus anfitriones y los ingresos percibidos. Los datos llegan a Hacienda aunque el propietario no los declare.
- Obligaciones ante plataformas: los propietarios y gestores de alojamientos de corta duración deberán verificar qué número de registro exige cada plataforma en función de la normativa autonómica aplicable a cada inmueble.
Si obtuvisteis el NRA y fue denegado
La situación de quienes recibieron una calificación negativa por parte del Registrador de la Propiedad merece atención particular. La anulación del procedimiento registral estatal abre la puerta a revisar esas denegaciones desde una perspectiva jurídica nueva. Si vuestra vivienda cumple los requisitos de la normativa turística andaluza pero la solicitud del NRA fue rechazada, os recomendamos consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para valorar las opciones disponibles.Un vacío regulatorio que el legislador deberá colmar
La doctrina del Tribunal Supremo no cierra el debate; lo reencauza. La sentencia genera un vacío regulatorio en lo referente al procedimiento de registro a nivel estatal. El Gobierno deberá articular, esta vez con respeto al reparto competencial constitucional, un nuevo modelo que cumpla con el Reglamento europeo 2024/1028 sin suplantar a las comunidades autónomas. Mientras ese nuevo marco no llegue, el sector operará en una situación de cierta provisionalidad. Fuentes del Ministerio de Vivienda han declarado que el Supremo ha dejado en manos de las comunidades autónomas los registros de los alojamientos turísticos y de temporada, y que les corresponde a ellas «velar por el cumplimiento de la norma». Para los propietarios en Sevilla, eso significa que el interlocutor sigue siendo la Junta de Andalucía y, en lo urbanístico, el Ayuntamiento de Sevilla. Si gestionáis vuestra vivienda turística a través de plataformas digitales o estáis iniciando el proceso de registro, os recomendamos revisar vuestra situación con la asesoría de nuestro equipo de derecho inmobiliario para aseguraros de que cumplís exclusivamente con las obligaciones que la ley vigente realmente os exige.Preguntas frecuentes
¿Tengo que retirar de Airbnb o Booking el número NRA que ya publiqué en mi anuncio?
La obligación de mostrar el NRA estatal como requisito habilitante ha quedado sin efecto tras la anulación del procedimiento registral. No obstante, si en vuestro anuncio aparece también el número del Registro de Turismo de Andalucía (RTA), que es el que realmente acredita el cumplimiento de la normativa andaluza, ese dato sigue siendo relevante y conveniente. Lo prudente es revisar los anuncios con un profesional para aseguraros de que el número que figuraba corresponde al RTA andaluz y no exclusivamente al NRA anulado, y ajustar la descripción del anuncio conforme a las directrices actualizadas de cada plataforma.¿Puedo recuperar los 32,73 euros que pagué por tramitar el NRA?
La anulación judicial de un reglamento por razones competenciales no genera automáticamente el derecho a la devolución de aranceles ya abonados. La vía para reclamar sería la responsabilidad patrimonial de la Administración, un procedimiento que exige acreditar el daño, la relación de causalidad con la norma anulada y que la lesión sea antijurídica. Dado que cada caso presenta particularidades, lo más adecuado es obtener asesoramiento jurídico individualizado antes de iniciar cualquier reclamación.¿Mi vivienda en Sevilla sigue necesitando estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía?
Sí, con total claridad. La inscripción en el RTA es una exigencia de la normativa autonómica andaluza, actualmente el Decreto 31/2024, y no ha sido tocada por las sentencias del Tribunal Supremo. Lo que ha desaparecido es el trámite adicional ante el Registro de la Propiedad estatal. Operar una vivienda turística en Sevilla sin inscripción en el RTA sigue constituyendo una infracción administrativa que puede acarrear sanciones económicas significativas, suspensión de la actividad y reclamaciones de la comunidad de propietarios.¿Puede el Ayuntamiento de Sevilla seguir limitando las viviendas turísticas en determinadas zonas?
Sí. Las potestades municipales de ordenación urbanística y de usos del suelo son completamente independientes del debate sobre el registro estatal. El Decreto 31/2024 reconoce expresamente la facultad de los ayuntamientos para establecer limitaciones por zonas, y el PGOU de Sevilla contiene previsiones propias sobre usos turísticos que los Registradores han venido aplicando —con criterios dispares— incluso durante la vigencia del RD 1312/2024. La sentencia del Supremo no elimina ese nivel de control municipal; si acaso, lo refuerza al devolver protagonismo al plano autonómico y local.¿Tienes dudas sobre la situación legal de tu vivienda turística en Sevilla? En Peralta Rojas Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario y llevamos años asesorando a propietarios y gestores de alojamientos turísticos en Sevilla y provincia. Analizamos tu caso concreto, revisamos tu inscripción en el RTA, valoramos si existe alguna reclamación viable derivada del NRA anulado y te acompañamos en cualquier gestión ante la administración autonómica o municipal. Contáctanos sin compromiso: