Guía actualizada a 19 de octubre de 2026 · Por David Peralta Rojas, abogado (ICAS n.º 15.174)
Marbella ha aprobado su nuevo Plan General. Es una buena noticia para la seguridad jurídica, pero no legaliza ninguna vivienda por sí solo y todavía no ha entrado en vigor. En esta guía le explicamos, con las normas en la mano, qué cambia, qué sigue igual y qué debe hacer si tiene, compra o vende una vivienda en Marbella.
Lo esencial
El plan fija el marco general. Cada vivienda irregular necesita su propio expediente: reconocimiento de AFO, licencia o planeamiento.
Lo estará al día siguiente de publicarse en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga, junto con sus normas urbanísticas.
Sus reglas de detalle (alturas, edificabilidad, ordenanzas de cada parcela) se aplican hasta que se apruebe el POU.
Once agrupaciones de viviendas en suelo rústico quedan de forma transitoria en régimen de AFO hasta su plan especial o su ordenación detallada.
Lo que cambia para usted depende de su parcela, de la licencia con la que se construyó y de cuándo se terminaron las obras.
Su caso
Estas son las situaciones más habituales. Cada una tiene consecuencias distintas para hacer obras, vender, alquilar o pedir una hipoteca.
Atención a un detalle que casi nadie explica: en el suelo urbano que todavía no tenga ordenación detallada, las edificaciones existentes «podrán tener la consideración de asimilado a fuera de ordenación» hasta que se apruebe esa ordenación (art. 2.2.1.3 de las normas). Por eso es importante comprobar qué regla se aplica exactamente a su parcela.
Qué hacer ahora
Calendario
Quién decide qué
| Qué decide | Estado hoy | |
|---|---|---|
| PGOM (nuevo Plan General) | El modelo de ciudad: qué suelo es urbano y cuál rústico, grandes sistemas, zonas protegidas, régimen de las agrupaciones irregulares. | Aprobado el 18/09/2026. En vigor al día siguiente de su publicación en el BOP. |
| POU (Plan de Ordenación Urbana) | El detalle del suelo urbano: alturas, edificabilidad, usos y ordenanzas de cada parcela. | En tramitación. Sin aprobación inicial. |
| PGOU de 1986 | Hoy, todo. Con el PGOM en vigor, solo las reglas de detalle del suelo urbano. | Sus reglas de detalle siguen aplicándose hasta que se apruebe el POU. |
| PGOU de 2010 | Nada. Fue anulado por el Tribunal Supremo en 2015. | Sin efecto. El nuevo plan no prevé compensaciones ligadas a él. |
Agrupaciones irregulares
El artículo 4.6.1 de las normas urbanísticas identifica once agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo rústico. Mientras no tengan su plan, quedan de forma transitoria en régimen de AFO.
Revisión urbanística
Estudiamos la licencia, el Catastro, el Registro y la ordenación de su parcela, y le explicamos qué puede hacer: pedir el AFO, legalizar, vender, comprar o esperar al POU.
¿Prefiere llamar? 955 314 558 · info@peraltarojas.com
Indique la zona, si es propietario o comprador y qué le preocupa. Le respondemos en 24 horas.
Documentos
| Documento | Quién lo expide | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Nota simple | Registro de la Propiedad | Titular, cargas, obra nueva inscrita y notas marginales (por ejemplo, de AFO). |
| Certificación catastral | Catastro | Superficie y antigüedad que constan. Debe cuadrar con lo construido. |
| Licencia de obra y primera ocupación | Ayuntamiento de Marbella | Acreditar que lo construido tiene título y coincide con el proyecto. |
| Información o certificación urbanística | Ayuntamiento de Marbella | Qué plan y qué ordenanza se aplican a la parcela. |
| Resolución de AFO | Ayuntamiento de Marbella | Si la vivienda es irregular y prescrita: suministros, obras permitidas y anotación en el Registro. |
| Certificado de antigüedad | Arquitecto o técnico competente | Acreditar la fecha de terminación de las obras. |
| Certificado de no infracción urbanística | Ayuntamiento de Marbella | Saber si hay expedientes abiertos. |
| Deslinde de Costas | Ministerio (Demarcación de Costas) | En primera línea, saber si afecta el dominio público o la servidumbre. |
Lo que se dice y lo que es
«El PGOM legaliza 18.000 viviendas.»
El Ayuntamiento calcula que unas 18.000 viviendas quedaron fuera de la regularidad. El plan da un marco, pero cada vivienda necesita su expediente.
«El plan ya está en vigor.»
Entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOP de Málaga, que a esta fecha no consta.
«Se reserva un 40 % para vivienda protegida.»
El Ayuntamiento habla de un 20 % de la edificabilidad para vivienda asequible en las nuevas actuaciones.
«El plan de 1986 ya no sirve.»
Sus reglas de detalle se aplican en el suelo urbano hasta el POU.
«El AFO legaliza la casa.»
El AFO reconoce que ya no se puede demoler, pero no legaliza (art. 174 LISTA). Tiene límites de obras y de uso.
Preguntas frecuentes
No por sí solo. El plan fija el marco general y la situación de cada vivienda depende de su licencia, de la fecha de terminación y de la ordenación de su parcela. La vía para una vivienda irregular prescrita es el reconocimiento de AFO; la legalización solo cabe si la obra encaja en el planeamiento.
Al día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga del acuerdo de aprobación y de las normas urbanísticas. A 19 de octubre de 2026 esa publicación no consta. Mientras tanto se aplica el plan de 1986.
El PGOM decide el modelo de ciudad (qué suelo es urbano o rústico, grandes sistemas, protección). El POU fija el detalle de cada parcela del suelo urbano. Hasta que se apruebe el POU siguen aplicándose las reglas de detalle del plan de 1986.
Una edificación terminada sin licencia válida contra la que ya no se pueden tomar medidas porque ha pasado el plazo. El Ayuntamiento lo reconoce por resolución (plazo de 6 meses, el silencio es negativo). Permite suministros y obras de conservación y reforma, pero no ampliar, y se anota en el Registro de la Propiedad.
No hay ninguna norma que prohíba venderla, y el comprador debe conocer la situación. La hipoteca depende de cada banco y de la tasación; es habitual que la tasadora y el banco pidan más documentación o limiten la financiación.
Si se terminó hace más de 6 años y no está en suelo protegido o de dominio público, puede pedir el reconocimiento de AFO. Si encaja en el planeamiento, puede valorarse una licencia de legalización. Si es reciente, conviene asesorarse antes de que la Administración actúe.
El plan aporta seguridad jurídica, pero la compra se sigue decidiendo vivienda a vivienda. Con una revisión urbanística previa y un contrato bien condicionado, se puede comprar con tranquilidad.
Depende de lo que quiera construir. Hoy la edificabilidad y las alturas se rigen por el plan de 1986 y el POU puede cambiarlas. Para una parcela con proyecto, conviene estudiar el riesgo antes de comprometerse.
Puede recurrirse ante el TSJ de Andalucía en los dos meses siguientes a su publicación. El plan de 2010 se anuló, entre otros motivos, por intentar regularizar mediante el planeamiento. El nuevo cuenta con evaluación ambiental completa, informe favorable de la Junta y no prevé compensaciones, pero ningún plan está libre de recursos.
No. El alquiler turístico se rige por su normativa propia y, en los edificios, por la autorización de la comunidad. Una situación urbanística irregular sí puede complicar la actividad.
No. El PGOM es del término municipal de Marbella, que incluye San Pedro Alcántara y Nueva Andalucía. Benahavís (donde está La Zagaleta) y Estepona tienen su propio planeamiento.
La primera consulta cuesta de 120 a 150 €, IVA incluido. Si después nos encarga la revisión completa o el expediente, le damos un presupuesto cerrado por escrito antes de empezar.
Fuentes oficiales
Esta guía es información general actualizada a 19 de octubre de 2026. No sustituye el estudio de su caso. Las cifras de viviendas y de suelo son las que da el Ayuntamiento.
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