El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó dos decretos de vivienda que sustituyen a los que el Congreso derogó el 2 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y cambia las reglas del alquiler de temporada, el de habitaciones, las subidas de renta, las prórrogas, las garantías, los gastos, las reparaciones, los desahucios y los impuestos. El Real Decreto-ley 28/2026 se aplicará desde el 15 de noviembre: los contratos de vivienda habitual se renovarán por periodos de 5 años y el propietario que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino.
Esta guía lo explica punto por punto, con una tabla del antes y el después, ejemplos con números y lo que conviene hacer ahora, tanto si es propietario como si es inquilino. Actualizada a 7 de octubre de 2026.
Revisamos su contrato de alquiler y le decimos qué cambia en su caso concreto, ya sea propietario o inquilino. Sevilla, y con cita previa en Marbella y Cádiz.
📞 955 314 558El 2 de octubre el Congreso no convalidó los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que quedaron derogados. Entre la derogación y el 7 de octubre volvió a aplicarse la ley anterior. El Gobierno ha aprobado dos decretos nuevos, de 6 de octubre de 2026, que recuperan casi todo su contenido con algunos cambios.
Si solo tiene un momento, esto es lo que más le puede afectar. Cada punto se desarrolla más abajo con ejemplos.
Las 21 diferencias más importantes. «LAU» es la Ley de Arrendamientos Urbanos; «IRAV», el índice oficial que limita las subidas del alquiler.
| Tema | Antes del 8 de octubre de 2026 | Desde el 8 de octubre de 2026 | Norma |
|---|---|---|---|
| Alquiler de temporada | Se trataba como «uso distinto de vivienda». Duración y condiciones casi libres, sin plazo mínimo ni prórrogas. | Pasa a ser «vivienda temporal». El contrato debe indicar una causa real y demostrable (trabajo, estudios, tratamiento médico…). Más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses. Sin causa, es alquiler de vivienda habitual desde el primer día. | Arts. 2.3, 7.2 y 9 bis LAU |
| Encadenar contratos de temporada | Sin límite legal. Era frecuente firmar contratos de 11 meses uno detrás de otro. | Si se pasan los 12 meses sin causa, o se firman más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, el primero se considera alquiler de vivienda habitual (5 años, o 7 si el propietario es una empresa). | Art. 9 bis.2 LAU |
| Alquiler por habitaciones | Quedaba fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se regía por lo pactado y por el Código Civil. | Es alquiler de vivienda (habitual o temporal) con todas sus reglas. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. | Arts. 2.1 y 17.9 LAU |
| Pisos turísticos | Fuera de la ley de alquileres si los regulaba la normativa turística, sin un tope de días en esa ley. Exentos de IVA salvo que hubiera servicios de hotel. | Solo quedan fuera si la estancia no pasa de 31 días. Desde el 1 de diciembre de 2026 pagan un IVA del 10 % las estancias de hasta 30 noches, y los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden subir el IBI. | Art. 5.e LAU; Ley del IVA; art. 72 Haciendas Locales |
| Subida anual de la renta | La pactada en el contrato, con un tope legal ligado al índice oficial (el IRAV desde 2025). | Sin cláusula expresa, no hay subida. Con cláusula, el tope es el IRAV. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo, como máximo un 2 %; y ninguna subida si la renta ya supera el índice de precios de referencia. | Art. 18.1 LAU; disp. final 6.ª |
| Renta en zonas tensionadas | Los límites a la renta del nuevo contrato se aplicaban al alquiler de vivienda habitual. El de temporada quedaba fuera. | Los límites alcanzan también al alquiler temporal y al de habitaciones. Si se firman varios contratos temporales seguidos en la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV. | Art. 17.6 a 17.9 LAU |
| Prórroga al terminar el contrato | Pasados los 5 años (7 si el propietario es empresa) y las prórrogas tácitas, el contrato terminaba si el propietario avisaba con 4 meses. | Si el contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028 y el inquilino lleva 8 meses al corriente de pago, puede pedir hasta 2 años más, por años, con las mismas condiciones. Hay excepciones: acuerdo distinto, contrato nuevo, necesidad del propietario o rebaja de la renta de al menos un 5 %. | Disp. final 5.ª |
| Renovación al terminar las prórrogas | Tras los 5 años (7 si el propietario es empresa) y hasta 3 años de prórroga tácita, el contrato terminaba si el propietario avisaba con 4 meses, sin indemnización. | Desde el 15 de noviembre de 2026, el contrato se renueva por periodos de 5 años (7) salvo aviso: 6 meses el propietario, 2 el inquilino. Si el propietario no renueva, indemniza con 12 mensualidades o una por año vivido, la cantidad mayor, salvo excepciones. | Art. 10 LAU (RDL 28/2026) |
| Contratos anteriores a mayo de 2023 | No podían acogerse a las prórrogas que añadió la Ley de vivienda de 2023. | Ya pueden acogerse a esas prórrogas, y sus subidas quedan sujetas a los mismos topes. | Ley 12/2023, disp. trans. 4.ª |
| Irse antes de tiempo (inquilino) | Pasados 6 meses, con 30 días de aviso. Se podía pactar una indemnización de un mes por cada año que faltase. | Mismo plazo, pero sin indemnización. En el alquiler temporal, pasado 1 mes y con 10 días de aviso. | Art. 11 LAU |
| Garantía adicional a la fianza | Máximo 2 mensualidades en vivienda habitual. En temporada no había tope. Se podía exigir un seguro de impago. | Máximo 2 mensualidades (1 en alquiler temporal). Prohibido exigir un seguro de impago u otra cobertura parecida. | Art. 36.5 LAU |
| Gastos e impuestos de la vivienda | El IBI y las tasas se podían repercutir al inquilino si se pactaba por escrito. Los gastos de agencia y de formalización ya los pagaba el propietario. | Los impuestos de la vivienda no se repercuten al inquilino (salvo que él sea el obligado a pagarlos). Tampoco los gastos de gestión, formalización, novación o renovación. Los servicios opcionales, solo si el inquilino los pide por escrito. | Art. 20 LAU |
| Reparaciones | El inquilino solo podía hacer las urgentes para evitar un daño inminente y reclamar luego el coste. | Si la avería afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad: aviso por escrito con presupuesto. El propietario tiene 15 días naturales; si no responde, el inquilino repara y descuenta de la renta. En temporal: 5 días hábiles, incluidas las pequeñas reparaciones. | Arts. 21.5 y 21 bis LAU |
| Entrega de llaves | Sin documento obligatorio. Eran habituales las discusiones sobre la devolución de la fianza. | Hay que firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se entregó bien. | Art. 36.7 LAU |
| Contrato por escrito | Cualquiera de las partes podía exigirlo. | Además, es obligatorio si lo pide el inquilino, con posibles sanciones administrativas. El contrato verbal sigue siendo válido. | Art. 37 LAU |
| Venta de la vivienda alquilada | Los derechos de tanteo y retracto se podían excluir en contratos de más de 5 años. En ventas de edificios enteros solían quedar diluidos. | Son irrenunciables. Si la vivienda se vende junto con otras, hay que decir qué parte del precio le corresponde y con qué criterio objetivo. Si no, el inquilino puede ejercer el retracto. | Art. 25 LAU |
| Desahucio de personas vulnerables | Suspensión de hasta 2 meses (4 si el propietario es una empresa) mientras actuaban los servicios sociales. | Hasta el 31 de diciembre de 2030, suspensión mientras no haya alternativa habitacional, revisable cada 12 meses y con un máximo de 3 años. Nueva «enervación extraordinaria»: la Administración tiene 2 meses para pagar la deuda u ofrecer otra vivienda. | Art. 2 RDL 29/2026; art. 22.6 LEC |
| Gran tenedor | Más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² (o 5 inmuebles en zona tensionada, si así se declara). | Mismo umbral, pero se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad, y cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal. | Art. 3.k Ley 12/2023 |
| IRPF del propietario | Reducción del 50 % del rendimiento neto, que podía llegar al 60 %, 70 % o 90 % en algunos supuestos. | En los contratos nuevos, del 100 % al 15 % según baje, se mantenga o suba la renta frente al contrato anterior. 80 % durante la prórroga tácita si la renta no supera el índice. No aplica a grandes tenedores. | Art. 23.2 Ley del IRPF |
| IRPF del inquilino | Sin deducción estatal para contratos posteriores a 2015. Solo las de cada comunidad autónoma. | Deducción estatal del 10 % de lo pagado si la base imponible es inferior a 33.007,20 €, con una base máxima de 11.630 € al año. | Art. 68.6 Ley del IRPF |
| Compras de vivienda muy por debajo de su valor | Sin limitación. | Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a comprar inmuebles o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor, y las empresas que son grandes tenedores, tienen limitada la compra de viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, con excepciones. | Art. 1 RDL 29/2026 |
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre y Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026).
Cuéntenos si es propietario o inquilino y qué tipo de contrato tiene. Revisamos su contrato y le decimos qué cambia en su caso. Sevilla, y con cita previa en Marbella y Cádiz o por videollamada.
Es el cambio con más impacto práctico. Hasta ahora bastaba con llamar «de temporada» a un contrato para dejarlo fuera de las reglas del alquiler de vivienda. Eso se acaba.
La ley define el alquiler de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de vivienda de alguien que está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y que se puede acreditar.
El contrato tiene que decir expresamente cuál es esa causa. Y si hay discusión, es el propietario quien tiene que probar que la causa existía. Causas típicas:
Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si al terminar sigue la causa, se puede prorrogar por acuerdo expreso, sin pasar en conjunto de 12 meses, salvo que la causa continúe después.
Alquilar una habitación o una parte de una vivienda es ahora alquiler de vivienda, habitual o temporal según el caso. Se aplican las mismas reglas de duración, prórrogas, fianza, garantías, gastos y reparaciones.
Además, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa. En zona tensionada, esa renta total debe respetar también los límites de la zona.
Quedan fuera las cesiones de habitaciones sin ánimo de lucro que hacen las entidades del tercer sector en programas de acogida.
El alquiler turístico sigue fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero solo si cada estancia no supera los 31 días y cumple la normativa turística de la comunidad autónoma. Una estancia más larga se rige por la ley de alquileres.
Las plataformas que no envíen los datos de los alquileres de corta duración a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos se exponen a sanciones.
Las zonas tensionadas son las que declara la comunidad autónoma por tener alquileres muy caros en relación con los ingresos. En ellas, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior de esa vivienda en los últimos 5 años, actualizada.
Solo puede subir hasta un 10 % más si la vivienda se ha rehabilitado o mejorado en eficiencia energética o accesibilidad en los 2 años anteriores, o si el contrato se firma por 10 años o más. Y el propietario no puede compensar el límite cobrando gastos que no cobraba antes.
Lo nuevo: estos límites alcanzan ahora también al alquiler temporal y al de habitaciones. Y si se firman contratos temporales sucesivos en la misma vivienda, la renta de cada uno no puede subir más que el IRAV.
Hoy el inquilino tiene derecho a 5 años (7 si el propietario es una empresa) y después a hasta 3 años de prórroga tácita si nadie avisa. Desde el 8 de octubre se añade una prórroga extraordinaria de 2 años. Y desde el 15 de noviembre cambia lo que pasa al terminar esos plazos.
Cómo pedirla: por escrito y de forma que quede constancia de la fecha y del contenido. Basta un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Contratos anteriores a mayo de 2023: desde ahora también pueden acogerse a las prórrogas que introdujo la Ley de vivienda de 2023.
Si el inquilino quiere irse: puede hacerlo pasados 6 meses, avisando con 30 días, y ya no se le puede exigir indemnización.
La causa debe constar en el aviso, por escrito y con detalle:
Si el inquilino puede pedir una prórroga obligatoria (la de 2 años, la de zona tensionada o la de vulnerabilidad frente a un gran tenedor) y no la pide, no hay indemnización. Si la pide, la indemnización se cobra al terminar la prórroga.
Renovaciones pactadas: si tras el aviso las partes acuerdan seguir, la prórroga es de al menos 5 años (7) y no puede empeorar las condiciones del inquilino.
Le decimos si puede pedir la prórroga extraordinaria y le ayudamos a pedirla por escrito y en plazo. Si es usted el propietario, le explicamos cómo responder y si le toca indemnizar al no renovar.
Es la parte más técnica del decreto. Distingue según quién sea el propietario que demanda. En todos los casos hace falta que el inquilino sea vulnerable (lo acreditan los servicios sociales o los criterios de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y que no tenga alternativa de vivienda.
Es una figura nueva para los desahucios por impago. Si el inquilino acredita que es vulnerable, el juzgado lo comunica a la Administración, que tiene un plazo improrrogable de 2 meses para ofrecer una vivienda alternativa o pagar toda la deuda. Mientras tanto, el proceso se para.
Si es propietario y tiene un impago, o inquilino y ha recibido una demanda, consulte cuanto antes con un abogado de desahucios: los plazos en estos procesos son muy cortos.
Estudiamos su caso con las nuevas reglas de suspensión de lanzamientos y la enervación extraordinaria, tanto si es propietario como si es inquilino. Los plazos en estos procesos son cortos: consúltenos cuanto antes.
Cuando se vende una vivienda alquilada, el inquilino tiene preferencia para comprarla en el mismo precio y condiciones: es el derecho de tanteo (antes de la venta) y el de retracto (después, si no se le avisó bien).
Lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre el derecho de tanteo y retracto en el alquiler.
Hacienda premia al propietario que mantiene o baja la renta y castiga menos al que la sube poco. Y recupera una deducción estatal para el inquilino.
Si es un particular y no es gran tenedor, la parte del alquiler que tributa en su IRPF (el rendimiento neto, ingresos menos gastos) se reduce según cómo sea la renta del nuevo contrato frente a la del anterior:
| Situación del nuevo contrato | Reducción del rendimiento neto |
|---|---|
| Nuevo contrato con la renta rebajada más de un 5 % | 100 % (mismo inquilino tras los 5 años, o nuevo inquilino con renta bajo el índice) · 95 % (zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años) · 90 % (zona tensionada) · 85 % (inquilino de 18 a 35 años) · 70 % (resto) |
| Nuevo contrato con la misma renta o menos | 50 % |
| Nuevo contrato con la renta subida | 40 % (hasta un 5 %) · 30 % (5 a 10 %) · 25 % (10 a 15 %) · 20 % (15 a 20 %) · 15 % (más de un 20 %) |
| Vivienda que se alquila por primera vez | 100 % (renta bajo el índice) · 95 % · 90 % · 85 % (mismos criterios de zona y edad) · 50 % (renta igual o superior al índice) |
| Alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores | 60 % |
| Durante la prórroga tácita, con renta que no supera el índice | 80 % |
Las reducciones solo se aplican si el rendimiento se declara bien antes de que Hacienda inicie una comprobación, y no se aplican si el contrato incumple los límites de renta de las zonas tensionadas.
Se aplica sobre la parte estatal del impuesto, así que en principio es compatible con las deducciones autonómicas por alquiler. Guarde los justificantes de pago: mejor por transferencia.
Como regla, los cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos se aplican a los contratos que se firmen desde el 8 de octubre de 2026. Pero los decretos incluyen varias reglas que sí alcanzan a contratos anteriores:
Las compras por debajo del 70 % escrituradas antes del 8 de octubre no se ven afectadas. Cada contrato tiene sus fechas y sus cláusulas: si tiene dudas sobre el suyo, conviene revisarlo antes de tomar decisiones.
Si no encuentra su pregunta, consúltenos directamente: 955 314 558 o en info@peraltarojas.com.
